经历年中业绩冲刺后，7月广州楼市步入暑期淡季。阳光家缘数据显示，7月广州市新房网签约4796套，环比下降约24.6%；网签约53万㎡，环比下降，主要原因是项目营销力度缩减及房企推新节奏放缓。
不过，市场并非全线降温——“高质价比”项目成交韧性凸显，高端住宅项目展现较强稳定性。在天河金融城板块、海珠琶洲板块、荔湾白鹅潭板块，白云新城板块，番禺万博长隆板块等核心区域，新晋在售盘与深耕老牌盘之间更是硬核竞争，以硬实力在市场站稳脚跟，成为淡季市场“撑场主力”。
天河珠江新城板块：
保利玥玺湾VS凯旋新世界·广粤观邸
珠江新城新房供应稀缺，在售项目以高端改善为主。保利玥玺湾自去年年底入市以来热度居高不下，上半年成交金额61.85亿元，位居全市榜首，成交均价19.23万元/㎡，去化稳定。凯旋新世界·广粤观邸作为板块老牌高端盘最新一期，于2024年11月开盘，首周销售额约18亿元，凭借成熟居住氛围和城芯绝版地段，收获了不少追求成熟体验客群的青睐。
保利玥玺湾
优势：南向一线无遮挡江景，稀缺性极强；主打建面约203-630㎡的大平层，户型使用率最高130%，空间感远超同面积产品；全新高端产品，设计理念和建筑标准领先，配套标准更高、科技含量更足提升居住体验；保利央企品牌背书。
短板：周边被城中村包围，城市界面割裂；3000万元起步的总价门槛高，仅面向极小众的超高净值客群；项目为全新社区，居住氛围和圈层文化尚需沉淀。
凯旋新世界·广粤观邸
优势：珠江新城核心区现楼，配套所见即所得；仅9层搞得低密度小高层，在CBD罕见；4.8万㎡园林+广粤天地+广粤会，社区氛围好；户型选择灵活，132㎡起步门槛相对更低，部分户型可灵活打通组合，132㎡+172㎡可合并为304㎡，甚至支持整层购置。
短板：二期组团自身小区空间有限；部分户型存在西晒、噪音等硬伤；产品为旧规设计，阳台偏小，使用率和空间感不如新规项目。
天河智谷板块：
越秀·阅璟台VS城投珠江天河壹品
天河智谷是近年土地供应最集中的板块之一，近四年天河成交12宗宅地中有7宗在此。越秀·阅璟台2026年3月首开，销售9.8亿元，截至7月累计网签金额28.6亿元，并入选广州市首批"好房子"标杆项目。城投珠江天河壹品一期曾创"10秒售罄"纪录，目前已进入现房销售阶段。
越秀·阅璟台
优势：容积率2.1，居住密度极低；新规产品，90-135㎡的三至四房，使用率领先；专梯专户配置；总价450万元起；省实统筹安排学位，还可参与清华附中湾区学校摇号。
短板：距离地铁步行超过20分钟；周边城市界面一般，商业配套欠缺；期房，预计2028年底交付，等待周期长；省实学位为“统筹”，确定性不及天河壹品；部分楼栋受岑村机场飞机噪音影响。
城投珠江天河壹品
优势：96-143㎡的3+1至5+1房，户型选择更丰富；广州城投与珠江实业两大国企打造，现房发售，即买即住；清华附中湾区学校已开学且邻近；ING未来印商业已开业；三环五园园林已实景呈现；背靠马鞍山，生态资源优越。
短板：容积率3.0，密度大于阅璟台；产品为旧规设计，使用率为90%；已进入尾盘阶段，可选房源有限。
海珠琶洲板块：
保利天奕VS琶洲南TOD
琶洲是海珠高端住宅集中区域。琶洲南TOD为2023、2024年广州销冠，截至7月30日已售1637套，去化率约92%，进入现房清盘阶段。保利天奕于2025年五一开盘，首开破30亿元，截至7月签约669套，去化率约84%。
保利天奕
优势：容积率2.5，琶洲在售纯住宅中最低之一，主打低密度假式社区；20栋两梯两户纯板楼，南北通透，楼间距40-60米；使用率高达120%，新规产品力领先；配套前置兑现，会所已运营、学校已封顶；120-190㎡的四房，相比琶洲南TOD，户型面积门槛更低。
短板：期房，预计2026年底交付；不直接临江；周边赤沙村旧改尚未完成，城市界面待提升；地铁步行距离约900米，需穿过施工区域；部分楼栋临近科韵南路有车流噪音。
琶洲南TOD
优势：125-325㎡四至五房，面积跨度大，覆盖更广；现房状态，一期已交付，所见即所得；社区自带12班幼儿园，36班九年一贯制学校与广东实验中学教育集团合作办学，并已开学招生；无缝衔接12号线赤沙站，距离18号线磨碟沙站约700米；部分楼栋可瞰江和CBD天际线景观。
短板：产品为旧规设计，使用率和空间感不及新规项目；部分楼栋紧贴华南快速，噪音问题突出；项目体量较大，有1415户，未来二手竞争压力不小。
海珠西板块：
保利海韵VS中海大境
海珠西板块是海珠区传统成熟生活区，诞生了今年广州首个“日光盘”保利海韵——5月10日开盘当日337套房源，两分钟全部售罄，当月以258套网签、15.81亿元拿下海珠"三冠王"，截至7月累计网签388套。中海大境自2024年首开至今，以全市千万级豪宅近15%网签占比稳居TOP1，5-6月连续两月破8亿元。
保利海韵
优势：88-170㎡的三至四房，门槛较低，适合首次改善和刚改家庭；全南向户型，空间利用率高；四线地铁环绕，步行约300米；省一级昌岗中路小学配套；自持20万㎡商业+1万㎡双公园。
短板：期房，预计2028年底交付；周边城市界面老旧；不临江、无大型生态资源；老城区未来增量空间相对有限。
中海大境
优势：紧邻1100万㎡海珠国家湿地公园，生态资源不可复制；地铁11号线上盖，步行20米；5.1万㎡实景园林已开放，CCD高定会所全面投入运营；2026年9月首批交付在即，且提前社群运营。
短板：125-270㎡的四至五房，总价门槛高，套均价1262万元；得房率不及新规产品；周边城中村和布匹市场环绕，城市界面改善周期长；规划的中大附校预计2027年建成，存在一定不确定性。
荔湾白鹅潭板块：
保利·翡丽甲第VS保利珠江天悦
白鹅潭板块一直是荔湾区改善置业的“流量高地”。中指研究院数据显示，1-7月，保利翡丽甲第以27.95亿元的成绩位列荔湾区销售金额榜首，自2025年10月首开去化率约90%。保利珠江天悦开盘近一年，今年“五一”加推成交额突破3.6亿元，问鼎荔湾区豪宅销冠。需要提醒的是，保利·翡丽甲第属于保利置业，保利珠江天悦属于保利发展。
保利·翡丽甲第
优势：白鹅潭CBD核心地段，万象城与太古里双重高端商业环绕；得房率最高可达130%，新规产品力极强；距离珠江岸线约200米，正对三江交汇节点，近九成户型可看江，800米江景面宽；全玻璃幕墙设计，窗墙比接近90%。
短板：容积率7.37，密度极高；北向江景，56-58层超高层，等梯时间长，低楼层江景视野可能受限；车位配比不足1:1；学区未明确；周边仍处建设期，城市界面短期杂乱。
保利珠江天悦
优势：独占约700米江岸线、8万㎡内港湾，实现户户无遮挡的江景；临江无道路阻隔，下楼即达江岸；地铁10号线已开通，步行约300米；24班公立小学已确定由省一级名校康有为纪念小学承办；容积率3.2，密度较低。
短板：内港湾开挖工程预计2028年完工，景观兑现需要时间；享白鹅潭CBD辐射需时间；部分北向小户型可能受货轮鸣笛影响。
白云新城板块：
保利云瑞VS粤海云港城
据克而瑞数据，白云新城板块上半年成交额超50亿元，位列全市各板块前三。保利云瑞6月27日开盘，官宣去化90%、揽金15亿元，截至7月31日网签106套，去化率53%。粤海云港城2022年开盘，为73万㎡、总投资超200亿的大型综合体，曾连续三年稳居千万级豪宅市场前十，累计成交破100亿元，现已交付，截至今年7月网签去化率约81%。
保利云瑞
优势：容积率2.3，白云新城近13年最低；9栋17-19层纯板式小高层，两梯两户、户户南向；新规产品，使用率远超旧规；纯四房社区，圈层纯粹；紧邻白云山约600米；广州首个“好房子标准”落地项目。
短板：期房，预计2028年交付，等待周期长；总价800万元起；户型选择相对单一；网签转化速度偏慢；自身教育配套仅有幼儿园，中小学依赖周边。
粤海云港城
优势：现房状态，即买即住；距2号线白云公园站约200米；自带3万㎡粤海云港天地商业街区；约3000㎡下沉式会所已运营；73万㎡大型综合体，业态丰富；140-270㎡的四房，户型面积跨度更大，覆盖更广的改善需求。
短板：旧规产品，得房率仅约80%；容积率较高；仅配建幼儿园，无中小学配套；部分楼栋临近主干道，存在噪音和光污染；公寓与住宅混居，影响社区纯粹性；开盘4年去化率81%，去化周期较长。
番禺万博长隆板块：
越秀·万博和臻VS长隆万博悦府
万博长隆板块是番禺区最活跃的改善型板块。越秀·万博和臻是越秀地产里仁洞旧改的首发组团，主打超新规户型的务实改善，“以价换量”，成交均价4.69万元/㎡，总价400万元起，连续两个月网签破百，截至7月网签量814套，去化率约75%。而长隆万博悦府是华润置地与华发股份联合打造的高端改善综合体，销量持续稳定，2025年以50.98亿元再度拿下番禺区网签金额榜第一，2026年一季度以4.26亿元位列番禺区住宅成交金额榜首。
越秀·万博和臻
优势：超新规产品，得房率超100%；97-106㎡纯四房填补万博长隆市场空白，总价400万起，上车门槛低；广大附中番禺实验学校已开学；容积率3.35，在万博核心区属于较低水平。
短板：距离地铁站约1.3公里，步行需22分钟；里仁洞旧改体量庞大，长期施工影响居住体验；周边存在工厂和村庄，城市界面复杂；部分组团受旧改施工噪音影响。
长隆万博悦府
优势：东风东小学与广雅中学已开学，12年优质教育资源；3号、7号线双地铁交汇，通勤便利；自带24万㎡万象系商业，预计2027年开业；背倚5A级长隆旅游度假区，生态资源丰富；建面约108-300㎡的四至五房，户型选择丰富。
短板：起步总价约550~680万元起；容积率高达4.48，居住密度大；一期曾因交付“降标”引发业主维权；部分楼栋临近汉溪大道和地铁地面段，噪音问题突出；楼间距较近，部分户型采光受影响。
从7月广州楼市销售数据来看，广虽整体步入淡季，但核心板块的优质项目依然保持较强的市场号召力。保利发展与越秀地产两大头部房企凭借多盘联动，基本包揽各板块热销榜单。在淡季行情中，“高质价比”项目和千万级以上豪宅展现出更强的抗跌性。对于购房者而言，淡季中的核心板块竞争加剧，反而意味着更多的选择空间和议价可能。各板块热销项目的产品定位、价格策略和去化表现，或许能为不同预算和需求的买家提供有价值的参考。
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